Neues Miet- und Pachtrecht zum 1.01.2017 in Kraft

Das liechtensteinische Miet- und Pachtrecht basierte bis anhin im Wesentlichen auf Normen, die dem Grundbestand des ABGB aus dem Jahre 1811 zuzurechnen waren, ergänzt durch Mietzinsschutzbestimmungen und Vorschriften zur Erstreckung des Mietverhältnisses aus dem Jahr 1975. Seither waren verschiedene Anläufe zur Modernisierung des Miet- und Pachtrechts gescheitert. Das neue Recht führt demgemäss zu einer an die liechtensteinischen Verhältnisse angepassten moderaten Totalrevision, dessen Mieterschutzniveau bewusst hinter dem derzeitigen Stand in der Schweiz zurückbleibt und deutlich unter demjenigen des aktuellen österreichischen Mietrechts liegt.

Das alte Recht enthielt in den §§ 1090 – 1121 ABGB insgesamt 53 Vorschriften. Insoweit erscheint das neue Recht, welches nun in § 1090 Art. 1 – 109 ABGB mehr als die doppelte Anzahl Normen enthält, auf den ersten Blick wesentlich umfangreicher und komplexer. Da sich die neuen Normen jedoch mit Ausnahme der Art. 53/54 auf Schweizer Rezeptionsgrundlagen stützen (in den genannten Artikeln wurde § 1101 österr. ABGB rezipiert) und der liechtensteinische Gesetzgeber damit zu erkennen gegeben hat, dass im entsprechenden Bereich „Gleiches gelten soll wie im Ursprungsland“, wird mit der Revision kein Neuland geschaffen, sondern auch die Auslegung der Vorschriften im jeweiligen Ursprungsland importiert. Das neue Recht kann sich daher vom ersten Tag an auf ein erhebliches Mass an Rechtssicherheit stützen.

Ergänzt werden die materiellen Vorschriften durch novellierte Bestimmungen in den §§ 560 – 575 der Zivilprozessordnung (ZPO) sowie Vorschriften über die Nebenkosten in der Verordnung vom 30.08.2016 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG).

Gegenüber der alten Rechtslage sieht das neue Recht eine systematische Trennung von Miet- und Pachtvertrag vor, was indes Verweise aus dem Pachtvertrag auf die mietvertraglichen Regelungen nicht ausschliesst. So wird die nichtlandwirtschaftliche Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen der Miete solcher Räume grundsätzlich gleichgestellt.

Sodann dehnt das neue Recht den Schutz vor unzulässigen Mietzinsen auf die Miete von Geschäftsräumen aus und schützt neu ausserdem generell vor unzulässigen Forderungen des Vermieters.

Neu wird eine gerichtliche Anfechtungsmöglichkeit zweckfremder oder schikanierender Kündigungen von Wohn- und Geschäftsräumen eingeführt.

Schliesslich werden die Erstreckungsbestimmungen für gekündigte Mietverhältnisse von Wohnräumen auf Mietverhältnisse von Geschäftsräumen ausgedehnt.

Das gegenüber dem Schweizer Recht bewusste Schutzgefälle besteht v.a.

• bei der Anfechtung von Mietzinsen (in Liechtenstein keine Anknüpfung an das Kriterium der Missbräuchlichkeit, sondern an die „Erzielung eines unangemessenen Ertrags aus der Mietsache“),
• im Bereich der VMWG (in Liechtenstein werden dort nur die Nebenkosten geregelt),
• beim Eigenbedarf (in Liechtenstein hat der neue Eigentümer ein ausserordentliches Kündigungsrecht unabhängig von einer Dringlichkeit des Eigenbedarfs und ist die Anfechtbarkeit der Kündigung ausgeschlossen) und
• bei der Erstreckung (in Liechtenstein ist eine aussergewöhnliche Härte für den Mieter erforderlich und beträgt die maximale Erstreckung lediglich 1,5 Jahre statt 4 bzw. 6 Jahre).

9.01.2017